2019年末，A-REIT服务客户超过1500家。A-REIT的产业园区既有新加坡本地企业也有跨国公司入驻，这些客户（customers）的业务涉及研发、生命科学、信息技术、工程、物流等。从租金收入构成来看，2019财年，新加坡TOP3的客户为金融服务公司、生物医疗公司和政府机构；美国为信息通讯技术、生命科学初创企业和金融服务公司，占美国租金收入的75%；澳大利亚则是政府机构、分销商与贸易公司、物流与供应链管理公司。
►新加坡商业园及科学园：由新加坡政府指定区域，集办公区、总部大厦、研发一体的综合性商务科学园，与中国的产业园区概念最为相似。
►美国商业园：临近研究型大学及研究机构的创新孵化器，为大量初创企业提供创新土壤，因此吸引了大量高科技公司、金融公司、生物医疗公司的入驻，与我们探讨的孵化器和研发楼资产内涵接近。
►澳大利亚近郊办公园区：远离中心城区拥有便捷交通和完善配套设施的办公园区，主要由政府部门，数据中心，区域公司总部入驻办公。
资产规模增长来源：租金增长、物业收购、项目开发、改造提升
A-REIT通过租金增长、物业收购、项目开发、改造提升四条渠道实现积极增长。2002年上市至2019年末，A-REIT资产数量由8个增至200个，资产价值从6亿新元增长至128亿新元，我们认为A-REIT实现如此杰出的增长主要有如下四条渠道。
►租金增长：公司持有的资产每年的租金收入有稳定的增长。
►物业收购：通过收并购实现规模的快速扩张，例如2004~2005年A-REIT完成97宗价值为18亿新元的收购，2019年完成对新加坡和美国30个园区的收购等，对优质资产的收购能够迅速扩大公司AUM和收入。
►项目开发：2005年新加坡修订后的规定允许REITs承揽总价值不超过组合价值10%的开发项目，因此A-REIT于2006年启动了第一个开发项目，当前已完成16个项目的开发，总成本约11亿新元。
►改造提升：通过对存量项目的改造，从而实现物业价值的提升和有机增长。
图表: A-REIT平均租金逐年增长
注：2018财年公司大举收购资产致平均租金下降。资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表: A-REIT的租赁收益逐年增长
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表: A-REIT通过物业收购提高资产规模
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表: A-REIT已累计开发16个项目，成本超过11亿新元
资料来源：公司公告，中金公司研究部
多元化的地理分布、资产类型、客户群体充分分散风险。从地理分布看，新加坡、英国、澳大利亚、美国的可租面积占比分别为61%、12%、19%和8%；从资产类型看，A-REIT 48%的可出租面积为物流园和配送中心，26%为商务园和科学园，其余为工业、零售地产；从行业分布看，A-REIT服务超过20个行业的各种类型的租户，租金收入最高的园区不超过公司总收入的5%。充分的多元化有助于公司分散经营风险。
图表: A-REIT的底层资产主要是商业园和物流园
注：截至2020年9月30日。资料来源：公司公告，中金公司研究部
