正文
产业园区是最具公募REITs基因的资产品类之一
产业园区资产特征与公募REITs特性契合
产业园区（Industrial Parks）是某国家或地区为实现经济发展目的在规划区域内聚集若干特定产业企业，实施统一规划、集中管理，并常有政策倾斜的区域。产业园区通常具有如下特征：1）产业集聚，在划定的土地域内提供产业必须的建筑设备、基础设施和公共服务；2）统一规划，设定总体规划，对进驻企业、建筑环境和土地使用进行规范；3）集中管理，具备管理或行政实体，以批准企业进入园区、管理园区内企业、制定园区长期发展的前瞻性规划；4）政策倾斜，通常匹配资金扶持、产业支持、税收优惠等方面的政策倾斜。
产业园区与REITs的特性自然嫁接，是最具公募REITs基因的资产类别之一。当前成熟度较高、符合上市条件的产业园区资产主要包含建设在工业用地或科研用地上的研发楼、标准厂房、孵化器和实验室这三类，我们认为以上述园区资产为底层资产发行公募REITs具有诸多优势。上述资产具备产权清晰、现金收益（主要来源于租金收入）稳定、资产增值潜力大等优势。同时产业园区资产规模较大、类别丰富、市场活跃度高、定价逻辑清晰，这些特征是产业园区REITs差异化定价和市场活力的重要保证。同时，公募REITs能够盘活存量资产、分散开发风险的优势也契合产业园区开发周期长、资金需求大的特性，增加社会资本参与园区建设、解决园区痛点亦是中国发力建设基础设施公募REITs的初衷和应有之义。可以说，特性上契合、经济上必要、投资有价值的产业园区是首批基础设施公募REITs试点资产里最具吸引力的类别之一。
►研发楼：产业园区内建设在工业用地或者科研用地上的，符合当地政策要求和准入门槛的特定类型的研发用楼。
►标准厂房：产业园区内符合土地利用规划等要求，具有通用性、配套性、集约性等特点的，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营活动的场所。
►孵化器和实验室：除研发和生产用途外，更偏向实验型的特色资产类型，研发型孵化器、中试平台、产业加速器、生物医药研发中心、产业发展服务平台等园区基础设施都可归于此类。
图表: 中国产业园区REITs底层资产类型和特征
资料来源：联合国工业发展组织，中金公司(48.700, -0.25, -0.51%)研究部
