产业园区REITs能为中国做什么
打通融资与退出通道是出发点和落脚点
产业园区融资方式繁多但股权渠道较少、退出机制不畅，公募REITs则直击痛点。产业园区经营具有前期投入大、建设时间久、回款周期长、运营风险高的特点，地方政府平台受到中央对负债率的限制，缺乏充足资金持续投入园区开发建设中；而民营企业缺乏雄厚的资金实力，往往负债高企；若再叠加土地财政问题，政府与企业之间的债务关系会更加复杂。园区投融资模式长期受到制约，因此许多产业园区面临融资困境，致使经营不善。解决融资与退出渠道问题，是推进产业园区REITs的初衷和应有之义。产业园区REITs的核心优势是能够为资金提供退出通道，盘活存量资产，让产业园区能够实现“投资-运营-盘活-再投资”的良性内循环，即打通园区资产的“融-投-管-退”全周期通道，从而借REITs东风改善财务状况，扩大投资规模，构建投融资闭环。
图表: 产业园区融资渠道广泛，但以债权融资或偏债权性质的融资为主
资料来源：亿翰智库，中金公司研究部
