促进园区全生命周期管理，激发市场活力
促进产业园区由“开发建设”迈向“资产管理”。“重开发、轻运营”是当前中国产业园区普遍存在的问题，我们认为产业园区REITs能够实现园区资产的“轻重分离”，提高效率。按照现行的规定，原始权益人可以保留园区至少20%的权益，借此园区开发企业可以保留经营权，并将其精力投入在园区的运营和管理上，从原来的“开发建设”为重转向“资产管理”为重，从而构建可持续发展的园区生态，促进园区全生命周期管理。
助力中国产业园区资产管理人团队建设。与此同时，对于园区开发商或运营商而言，提升运营能力以获得持续收益的重要性高于通过一二级开发获取一次性收益，而公募基金参与REITs管理的过程中，亦需要对园区资产的运营有较好的了解。因此产业园区REITs的设立还能促进行业资产管理能力的提升。我们认为行业未来将会涌现经验丰富的园区资产管理人与团队，促进中国产业园区的长远建设和发展。
重视园区资产的运营和管理是园区价值提升的根本来源。我们以德国最大的产业园区REIT德意志工业REIT为例，公司在发展战略里的增值路径中提到五个方面，分别是资产收购前充分的风险评估、重视灵活性和创新性、专业和积极的资产管理、租户网络建设和租户关系维护。公司认为，租户是为园区创造价值的核心力量，只有做好园区运营，维护租户利益，与租户形成长期和高信赖度的合作关系，才能真正让园区实现长久的可持续的发展，实现双赢，这也是公司提升自身价值的根本动力。这一理念与公募REITs推行的初衷不谋而合，我们有理由相信，产业园区REITs能够为园区的可持续发展添砖加瓦。
图表: 德意志工业REIT在其商业模式中特别强调对租户网络的建立和维护
资料来源：德意志工业REIT公告，中金公司研究部
